martedì 15 settembre 2015

ASTASY

lunedì 1 giugno 2015

La psicologia dello SCAVALCO, presunto o effettivo... Sindrome dellanostra (non) Professionalità o cosa altro?!


Stavolta niente Aste, niente saldo e stralcio, niente visure... Stavolta parliamo di Scavalco!
Non raccontiamocela; la madre di tutte le fobie di noi AI, la nemesi del nostro lavoro, la fonte ispirativa della nostra rabbia repressa è, sarà e rimarrà LO SCAVALCO...

Tutto il nostro malessere con il "cliente" é il fatto che LUI ci usi... E allora le inventiamo tutte a perchè non ci scavalchi...
Penali, Firme, Avvocati, mail che dimostrano che sono stato io a "dirti" di quella casa, Echipiùnehapiùnemetta... Ma questo è IL MALE o è solo l'amplificazione del mio modo non proprio corretto di lavorare?!
Siamo alle solite... Se ci trattano cosi forse forse non è perchè siamo NOI che passiamo per pressapochisti che hanno più a cuore la Provvigione rispetto al servizio?!?
Siamo forse noi che diamo una Brutta Immagine di Noi?!
La percezione che hanno di noi, in effetti, ce la siamo mai chiesta?!
Leggendo qua e la tra alcuni post si denota la percezione che abbiamo NOI nei confronti del mondo... Ma il mondo esterno come ci vede?!
Smettiamo per una Volta di lamentarci del fatto che ci percepiscono male a Prescindere e che ci credono (ma forse perchè a volte e per alcuni non proprio professionisti di Noi è cosi) degli alzatapparelle/apriporta e concentriamoci su quello Che facciamo realmente per il "Cliente".

Spieghiamoci meglio.


- faccio acquisizione si... Insomma... mi hanno detto che forse quello sopra la macelleria vende e allora l'ho chiamato... E allora lui mi ha fatto vedere la casa, ma come a me l'ha mostrata a altri 6 agenti, lui non da ne documenti a nessuno, ma mi fa portare i clienti, ma mi riconosce il 2% se lo vendo. Vuole 150.000 euro... Vale un po meno, ma secondo me accetta;

- prendo l'incarico si... Insomma... Incarico... Non lo ho scritto ma io ho gli incarichi di una volta! Quelli veri! Quelli tra galantuomini! ho stretto la mano al proprietario che mi ha assicurato che casa sua è "pulita", niente ipoteche, niente mutui, mi ha detto che è tutto regolare, che il suo geometra ha fatto tutto in regola, mi ha dettp che ha l'APE, che il rogito non lo da a nessuno e lo troveremo dal notaio quando rogitiamo, mi ha detto che se gli vendo la casa a 150.000 mi da il 2% e che comunque lui non ha fretta.. Mi ha anche detto che lui si fida di me... Che gli piaccio e che non ha mica dato a tutti la possibilità di far vedere casa sua... Lo ha detto solo a un suo amico Geometra, al suo Amico dell'altra agenzia che gioca a calcetto con lui, ogni tanto il Portiere (non quello del calcetto... Quello della casa) porta su qualcuno, e poi c'è quello bravo infondo alla via... Non poteva dire di no a Lui;

- faccio marketing si... Insomma... Marketing... Carico 3 o 4 foto sul mio sito, poi sul portale immobiliare  che senza non vendo niente , faccio una foto della piantina catastale che mi ha fatto fotografare Lui quando sono andato l'altro giorno, metto APE G 181,87 perchè l'ape non me l'ha data ma secondo me magari non ce l'ha e quindi dico che è G perchè il G piace a tutti gli ometti, metto l'indirizzo della casa, ma non proprio quello vero, che se no me lo sgama la concorrenza o lo stesso cliente e vanno la da lui e mi scavalcano... E io avrò mica fatto tutto ste lavoro per dire a uno che li c'è la casa e nemmeno mi dice grazie!!!! Direi che cosi sono piuttosto tutelato... 

- rispondo alle telefonate SI! qui si no BRAVISSIMO!... Non me ne scappa UNO perchè le mie telefonate le ho tutte sul telefonino... Ho il trasferimento di chiamata comi rispondo ovunque.... Ma proprio ovunque, anche in chiesa la domenica se mi chiamassero, anche se sono dal commercialista per capire come non pagare l'equitalia e anche quando sono in banca a trattare il fido con il nuovo direttore... Cosi vede che mi chiamano e capisce che il mio Business va bene! Daltronde sono BRAVO!!!;

- fisso l'appuntamento SI.. Lo fisso al Bar vicino all'immobile... Cosi gli offro il caffè; alle 13:00 di tutti i giorni, quando quelli che mi chiamano voglion vedere la casa il caffè è d'obbligo... Cosi gli faccio due battute, me li faccio amici, faccio il simpatico... E loro capiscono che io sono il più bravo degli altri... Poi questi clienti mi piacciono, si vede che son gente per bene... 

- faccio visionare l'immobile SI... Li faccio salire e parlo solo io... Il proprietario vorrebbe parlare lui, ma io faccio capire chi comanda... Li faccio vedere la Cucina, questa con il fornello e il Frigo... Poi il Salotto, questo con il Divano... Poi La camera Matrimoniale, che intuisco esserlo perchè ha il Letto matrimoniale... Poi la camera dei figli, quella con i giocattoli in terra, e poi il Bagno, che è questo con il Water e la lettiera del gatto... Ehm... Non pulita... Ehm... Ecco cosa era questo odore... Ma tranquilli, di solito è profumato... ;

- rispondo a tutte le domande SI... Proprio tutte tutte... Per esempio gli dico che io prendo il 3% e poi cosa altro devo dirgli... La casa gli è piaciuta! Si vede!!
Alle altre risponde il proprietario... D'altronde la casa è la sua! 

- raccolgo la proposta FINALMENTE! SI SI... Ho fatto proprio un Bel Lavoro... Arriva in ufficio e vuol fare la proposta... Io ho i miei moduli, belli, fatti bene, di carta ricalcabile, della federazione, ancora quasi nuovi... La compiliamo... PREZZO: 120.000,00.., si è meno dei 150.000 del proprietario... Ma lui mi ha detto "poi vediamo"... 
Provvigioni... IO CHIEDO IL 3%... Ma lui non è molto d'accordo perchè DICE che quello dell'altra agenzia quello che ha incontrato l'altro giorno gli ha chiesto 1%... dannati Colleghi!!!! Sempre a fare sconto... Io che sono un professionista che conosco il proprietario, so tutto della casa, e che insomma... Ecco... Se chiudo entro domani porto a casa l'1% di qua e il 2% di la... CHIUDO!!! Dai dai dai... FIRMA la proposta.... Che vuole che gliela vincolo al Mutuo... Ma mi ha detto che è gia andato nella sua Banca e che glielo ha gia chiesto... Tranquillo...
Ah... Dimenticavo.... La Caparra... No, non me la lascia... Sa... I tempi che corrono... Non mi fido a lasciare in giro assegni... E poi, in effetti, ha ragione... Tanto poi la da al preliminare... 
BENE!!!!! Proposta Presa: 1%+2% fa il 3% di 120.000... Va beh dai... Son 3.600 euro!!! Ma son sicuri!!!
VAI VAI VAI!!! Che si accetta!!!

- vado in accettazione SI... Perchè il proprietario ha fatto bene! Si è fidato di me... E allora vado la e gli faccio vedere io come si fa!!! ECCOLA QUA... VENDUTO... Ecco la Proposta...
Si... On son 120.000 ma di questi tempi è FAVOLOSO!!!! Sai cosa vuol dire?!?! Non penserai mica che lo vendevi a 150.000!?!? - ah... Il collega dell'altra agenzia ti ha portato una proposta a 130.000,00?!? Ah... Ma tu preferisci che l'affare si chiudo io che ti fidi di me!!! È lo sapevo!!! Va bene... Dai!!! Te la Porto a 130.000!!!! Sono Bravo!!! Ci penso io!!! Cosi ti riporto la proposta e la chiudiamo... E mi son guadagnato il mio 2%!!!! 
Ah... Non mi dai il 2%... Il 2% me lo davi a 150.000!?!! - ah... Ok... Mi dai l'1%... Tanto, che lavoro ho fatto... Ed in effetti non avevamo nulla di scritto... OK!!! Dai ... PER STAVOLTA VADA... Ma poi mi fai Pubblicità?!? VERO?!?!! Dici che sono un Bravo agente e che vende le case!!! A un corso mi hanno detto che la referenza attiva è quello che fa girare il mio lavoro!!!

- la contro accettazione SI... È CHIUSA! 130.000 mi sembra una BUONISSIMA chiusura!!! Era a
150.000 e ora abbiamo una bella chiusura a 130.000!!! Siete Felici?!?!
Ah... Non avete ancora il mutuo... Perchè la banca prima vuole avere anche i docuementi della casa... Si... Dopo il prliminare ve li do...!!! Ma prima accettate!!!
Ah... A 130.000 va bene ma mi pagate SOLO l'1%... E al rogito perchè fate Tutto Mutuo?!... Ok.. Per stavoltà va bene!!! Ho chiuso... va Bene!!!! Fantastico!!!!

Vi eviterò il proseguo del Film....
Niente accettazione di Mutuo;
Niente niente preliminare;
Niente provvigioni;
Ma forse è meglio cosi... Perchè il proprietario aveva 140.000 euro di mutuo sulla casa e la banca non gli chiudeva il mutuo a 130.000 euro, cosi ho saputo che non ha più venduto, perchè i 10.000 euro di differenza gli servivano per dare l'acconto sull'altra casa e quindi non ha più neanche con comperato...
E menomale che non hai concluso... Perchè quando sei passato fuori dall'appartamento l'altro giorno e hai visto che hanno montato il ponteggio per rifare il tetto e le facciate... Un po di fiato lo hai tirato....

E dopo tutto questo, la nostra ansia è LO SCAVALCO?!?!?!
Lo scavalco dell'improvvisazione!!!!
Per evitare LO SCAVALCO, cari colleghi, DOBBIAMO TARARE I NOSTRO STANDARD, smettere di andare a scuola di pressapochismo e Innalzare Gli standard!!!!

- Incarico in Esclusiva;
- Atto di provenienza;
- Atto di mutuo;
- Schede Catastali;
- EQUA VALUTAZIONE DEL BENE;
- ultime 3 rate di Mutuo pagate;
- spese Condominiali ordinarie e, se ci sono, straordinarie, assieme all'ultimo Bollettino pagato e a preventivo è che consuntivo delle spese stesse;
- APE;
- sapere perchè vende... Il vero motivo!!!
- VISURE IPOTECARIE;
- documeti del Proprietario;
- e quanto più possa essere necessario ad ogni singolo caso!

Signori, SOLO COSI non temeremo più quello che non è più la madre dei nostro mali...
Perchè se mi scavalcano FORSE LA COLPA È MIA!
- Prequalifica del venditore
- prequalifica dell'acquirente compresa quella finanziaria 

Ora TUTTO È IN MANO A NOI...
E NOI possiamo cambiare il nostro Domani... Abbiamo anche gli strumenti: mls, portali, formazione...
Partendo da Oggi... E facendolo
TUTTI INSIEME E NESSUNO INDIETRO

ASTA SYempre - Mirko Frigerio


domenica 31 maggio 2015

Ma in effetti cosa è un SALDO e STRALCIO?!

Miti e leggende si nascondono anche dietro questo termine "SALDO & STRALCIO"....


e anche qui ne ho sentite di ogni tipo forma e fantasia!!!!

"... basta che vai in banca e dici che la casa vale di meno...."
"... chiami il Direttore e lui ti dice se...."
".... Le banche oggi accettano di tutto... Se no falliscono"
"... Dopo tutto cosa ci vuole?!?"
Beh... Partiamo da un Principio fondamentale...
Una Casa che Valeva 100.000, che hai Comperato a 120.000 in Piena Bolla che hai fatto peritare 180.000 per ottenere un Mutuo da 150.000 per pagare Iva, Notaio, Imposte, Agenzia, Mobili, Scooter Nuovo e Ferie all'estero e che, a causa degli avvenimeti del mondo non hai più possibilità di pagare, Come pensi possa esser "Stralciata" a 80.000 euro ?!?!
Il saldo e stralcio Giudiziale NON È QUESTO.... Ma soprattutto si inserisce in un lasso temporale ben preciso.
Allora, attraverso questi 4 STEP facciamo un po di chiarezza...



Saldo e stralcio: cos’è e come funziona?


Per saldo e stralcio  si intende l’offerta ad una terza persona (o società)  di una somma di denaro inferiore al debito reale in essere. A titolo di esempio ipotizziamo che Mario Rossi ha in essere un debito nei confronti di una Banca per un totale di € 100.000,00 + 8.000,00 relativi ad interessi di mora + € 3.000,00 per le spese legali. Mario, che non dispone di tutta questa somma per varie vicessitudini, offre alla società un importo, omni comprensivo di spese, capitale, interessi pari ad € 80.000,00. Mario ha pertanto fatto un offerta saldo e stralcio di importo inferiore al debito in essere  ed in caso di accettazione da parte della Banca, Mario estinguerà tutto il suo debito e pertanto nulla sarà più dovuto alla banca o alla finanziaria.

E questa la la teoria da Dizionario...
resta chiaro CHE LA SOCIETA' finanziaria o la Banca in questione NON ACCETTA DETTA PROPOSTA cosi, su 2 piedi, ma ne valuta:
- l'attuale stato di insolvenza (non paghi da 6 rate o da 6 anni!?);
- la differenza Tra Valore di Perizia e Valore di Offerta;
- Il lucro Cessante;
- la possibilità di aggredire Mario su altri Fronti finanziari (vedasi Pignoramento del 1/5 Stipendio, Delega, Pignoramento di altre unità immobiliari in capo agli eventuali garanti di Mario, pignoramento verso terzi, ecc ecc)
- i Ribassi d'asta;
- altre Special Situation di ogni singolo Case History;

Saldo e stralcio: quando posso richiederlo?


Generalmente l’offerta saldo e stralcio si offre ad una banca o una finanziaria o a eventuali altri aventi diritto al credito, dal momento in cui la pratica di prestito o mutuo o il recupero di tutte le eventuali altri somme sono andate in contenzioso; il debitore (cliente) offre alla controparte (creditore banca o finanziaria) una somma inferiore per estinguere definitivamente il debito. Ovvio che per negoziare con una banca o finanziaria un offerta saldo e stralcio, il debitore deve essere certo di possedere la somma offerta, altrimenti tutti questi sforzi risulterebbero nulli, se non DANNOSI alla procedura di saldo e stralcio stesso.
Uno dei più grandi errori che si commette nel saldo e stralcio de Noantri è quello di non considerare TUTTI gli attori che compongono la trattativa... E spesso l'improvvisazione porta a fare una becera trattativa con un non ben specificato avvocato "della Banca" che in realtà nemmeno ha incarico di chiudere in stragiudiziale, ma è il semplice referente a procedere in contenzioso, e ha 22 passaggi da fare prima di capire pure lui, che non conosce  le regole del gioco del Saldo e Stralcio, cosa può fare.
Saldo e stralcio: da dove partire?

Per prima cosa, come detto sopra, il debitore deve essere certo di disporre di una determinata somma di denaro (spesso proveniente dalla Vendita dell'immobile - perchè qui non stiamo facendo accademia, ma stiamo parlando di proprietari di casa con l'immobile PIGNORATO- ndr) quella che si rende disponibile di offrire al creditore. E’ naturale pensare, e anche la Banca e la finanziaria lo sanno, che un cliente MOROSO e in DIFFICOLTÀ non disponga della somma Totale per definire la posizione, ma che questa spesso (molto molto spesso) derivi dalla commercializzazione ad un Valore EQUO dell'immobile oggetto della chiusura; sulla equità del valore, faremo un capitolo a parte più avanti.
Basti per ora sapere che se un immobile che VALE 100.000 euro, ha debiti per 150.000 euro ed'è all'asta a 80.000 non ha nessuna logica di stralcio offrendo 20.000 euro...
Torneremo più avanti su questo argomento, ma ricordate che TUTTO HA UNA LOGICA ED UN EQUILIBRIO... 
Saldo e stralcio: quanto posso offrire?

Non esiste e lo ribadisco NON ESISTE un importo o meglio una percentuale prestabilita e preconfezionata, ma è il frutto di un lavoro di analisi, strategia, conoscenza e capacità di chi segue nello specifico questo argomento.
Ed'è fondamentale sapere che Non TUTTO È STRALCIABILE... Ma esiste sempre una soluzione....

In sintesi a quanto avete letto sopra, sperando di aver dato una visione più veritiera rispetto a quanto si "sente dire", avrete intuito che i punti fondamentali di un saldo e stralcio, in sunto, sono:
- LA VOLONTÀ del debitore di Voler ESTINGUERE I SUOI DEBITI in maniera TOMBALE
- LA DISPONIBILITÀ liquida per poterlo fare (le cifre possono provenire dalla vendita del bene , per esempio, sottoposto a pignoramento);
- LA VOLONTÀ di tutti i CREDITORI ad accettare, a fronte di NON ALTRA DISPONIBILITÀ, una somma nettamente inferiore a quanto dovuto;
- IL GIUSTO TEMPO di maturazione della trattativa;
- L'ASSISTENZA FATTA DA SPECIALISTI DEL SETTORE... Perchè l'improvvisazione, la non conoscenza delle regole e delle possibità e il modus operandi non corretto PORTA ALLA ROTTURA della trattativa.

in effetti la gestione di un saldo e stralcio è più paragonabile a una partita a scacchi che ad una partita a tennis.

ASTASYempre - MIRKO FRIGERIO

venerdì 29 maggio 2015

FIAIP PARMA & ASTE IMMOBILIARI

GAZZETTA DI PARMA del 27 Maggio 2015 pubblica questo articolo a seguito dell'intervento di Mirko Frigerio al convegno "ASTE, STRALCI E AGENTI IMMOBILIARI" voluto da FIAIP PARMA e con l'appoggio tecnico di RE/FINANCE NPL SRL.

domenica 3 maggio 2015

Comprare casa all'asta, c'è ancora troppa differenza

In Italia si tengono circa 40mila aste immobiliari all’anno, al primo tentativo molte vanno deserte e si devono ripetere perché c’è diffidenza verso uno strumento poco conosciuto e verso un iter burocratico ritenuto complesso, appannaggio di operatori specializzati. Ma spesso si tratta di luoghi comuni.
Sul tema farà chiarezza “Vendere in tempo di crisi: la collaborazione su MLS REplat e Il mercato delle Aste”, un meeting dedicato agli agenti immobiliari che si terrà alle 9.30 di giovedì 28 novembre presso la sala della giunta della Confindustria di Bergamo (via Camozzi 64). 
L’evento analizzerà le varie sfaccettature di quella che potrebbe definirsi compravendita immobiliare alternativa: largo dunque a temi quali la condivisione online dei portafogli, l’operatività nel settore aste e stralci, nonché la prequalifica dei clienti come strumento essenziale per la buona riuscita di una transazione immobiliare. 

Aprirà i lavori Mirko Frigerio, uno dei maggiori esperti in Italia del mercato parallelo delle aste, comparto in questo momento all’attenzione di tutti gli operatori in quanto vera boccata d’ossigeno per i fatturati bloccati dalla crisi. A seguire l’intervento di Angela Giannicola, Amministratore di Nexus, partner di Frimm e MLS REplat per la consulenza in materia creditizia che fa della prequalifica della clientela il punto di forza del proprio business. Chiuderà il convegno Raffaele Giamundo, Responsabile della formazione di Frimm Holding ed esperto di tecniche e strategie della collaborazione immobiliare, che illustrerà il modello di business del Multiple Listing Service (MLS).
“In questo momento è importante dare agli operatori degli strumenti validi con cui affrontare il mercato - afferma Giuliano Tito, Area Manager di Frimm per la Lombardia e tra gli organizzatori dell’evento -. Meglio ancora, occorre fornirgli degli spunti e delle idee nuove che possano scardinare preconcetti o modi di lavorare non più compatibili con l’attuale panorama che offre il mattone italiano. Ecco spiegata l’idea alla base dell’evento che andrà in scena a Bergamo: unire temi essenziali per la nuova routine del moderno agente immobiliare quali aste, collaborazione e attività di prequalifica”.

A sostenere l’iniziativa è Rizzetti Immobiliare, una delle prime agenzie bergamasche a credere nella filosofia MLS. “MLS REplat è un nuovo modo di vedere e comprare casa, possibile grazie alle nuove tecnologie e ad una nuova filosofia che si sta imponendo nel nostro settore, non più dominato dalla concorrenza, ma dalla collaborazione reciproca - spiega Enrico Rizzetti -. Il mattone non sta bene e si vede. Chi vorrebbe una casa fa fatica ad acquistarla e chi ce l’ha troppo spesso se l’è vista portare via per l’impossibilità di pagare le rate del prestito. Secondo quanto emerge dall’ultima rilevazione del ministero della Giustizia, le vendite delle case all’asta disposte dal giudice nei primi sei mesi del 2012 sono state già 22.895, contro le 38.814 di tutto il 2011. Un andamento che, se si confermato anche per la seconda metà del 2012, farebbe parlare di un aumento del 18 per cento. Di fronte a questi numeri la filosofia MLS REplat è vincente perché consente di vendere gli immobili in modo più veloce e vantaggioso, dandoci la possibilità di rivolgerci a un segmento incredibilmente più ampio di potenziali clienti, che quindi hanno più chance di trovare ciò che stanno cercando. È questo il futuro del mercato immobiliare, che deve passare dalla condivisione, dalla collaborazione e da un uso intensivo delle piattaforme web nelle loro varie declinazioni”.

Tratto da - L'ECO DI BERGAMO edizione del 20 Novembre 2013
http://www.ecodibergamo.it/stories/Economia/comprare-casa-allasta-ce-ancora-troppa-diffidenza_1033495_11/
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